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丁丁一进一出动态图报道坐一次电梯三毛,老旧小区改造资金何来[图]_丁丁一进一出动态图官网资讯

2019年08月23日 09:59:41字号:T|T

    老旧小区改造首先是一项碰碰草人在线观看亚事业,其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中,如何转变城市发展和管理模式,审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系,尤为重要。

    八月初的北京,走进建于1973年的朝阳某小区,没有46年历史本应呈现出的破旧,崭新的外挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人注意。

朝阳某加建了电梯的小区

资料来源:智研咨询整理

    这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。光鲜背后,居民楼一共6层,电梯只在3楼到6楼停靠,使用电梯要刷专用的充值卡,每使用一次,扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡,2楼的居民无法搭乘电梯……出于种种原因,还是有不少人选择步行上下楼。

    2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。同时,2018年,全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部,在施工的有4000多部,正在办理前期手续的有7000多部。

    实际上,老旧小区改造从15城试点,到被写入2019年政府工作报告,再到2019年6月以来,中央层面短时间内先后三次部署推进相关工作,在政府的大力推动下,老旧小区改造逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点,“钱从哪儿来”等争论从未停歇。

    老旧小区改造是一项已经被上升到国家层面的、“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”的重要工作。在一些机构的预测中,老旧小区改造又是一个想象空间在2万亿以上的蓝海市场。但在居民视野里,这似乎又只是一个“电梯加装装哪里”“一楼改造出钱么”的具体而微的民生问题。

    老旧小区改造首先是一项碰碰草人在线观看亚事业,其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中,如何转变城市发展和管理模式,审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系,尤为重要。

    从棚改到旧改

    按照住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的《免费观看色情视频网站做好2019年老旧小区改造工作的通知》(以下称《通知》),老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

    根据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在公开场合的介绍,我国建成于2000年前的老旧居住小区有近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

    2019年7月1日,国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上,住房和城乡建设部表示,这些小区可能已经建成了20年以上,由于原来设计标准比较低,再加上维护、养护不到位,多存在管网破旧老化现象突出,养老、抚幼、物业等配套缺失,道路损坏、秩序混乱、私搭乱建等问题明显。

    实际上,老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物。不过,老旧小区改造在过去很长的时间内,一直并未成为城市更新的主要工作。彼时,城市更新的主要模式还是棚改。

    进入2018年下半年后,出于防范隐性债务风险、去库存任务阶段性结束、防范部分地区房价过快上涨等多方面原因,棚改融资监管与相关政策出现较大变化。2019年4月,财政部公布的2019 年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

2014-2019年全国棚户区改造情况统计

资料来源:住建部、智研咨询整理

    在这一背景下,和“棚改”对象存在重合部分的老旧小区改造,开始受到重视。尽管对房地产投资不存在拉动作用,对上下游产业的带动效应也弱于棚改,但老旧小区改造投资强度更小、同等体量资金惠及面更广,在部分区域内,部分取代棚改成为必然。

棚改与旧改对比分析

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棚改
旧改
政策
国务院及部委层面均发文大力支持,国务院制定详细的棚改年度计划
目前国务院及部委层面已发文支持,我们预计具体的改造规划数量、补助资金额度未来有望出台
融资
18H1前政府可通过购买服务方式进行棚改,18H1后侧重于通过专项债融资,18H1前国开行曾提供大量低息贷款(底层资金为央行PSL)
试点城市以一般公共预算直接支出为主,底层资金可以是税收或政府一般债券等。未来有望推行政府、居民、碰碰草人在线观看亚三方共同融资模式,另外目前政策性低息贷款或国家补助资金对旧改的支持类文件尚未出台
经济效
应通过拉动地产及周边基建投资,帮助城市地产去库存,带动装修、家装建材等地产后周期消费,地方政府从地产发展和卖地收入角度考虑积极性较高
对地产新建投资的拉动效应较弱,但同样带动改造投资及周边基建投资,目前出资模式下政府杠杆率较低,但惠及民生范围更广
建筑建材消费
货币化安置居民购房后装修和家装建材存在一定刚性需求,但购房后居民杠杆上升可能压制其他领域的消费需求,根据央行测算,控制变量法下,居民杠杆率上升1%,社零总额下降0.3%
未强制涉及户内改造,因此家装建材及装修需求非刚需,但棚改预期变弱后老旧小区居民也可能自发考虑房屋更新,且过去棚改预期较强时老旧小区居民可能储备资金准备换房装修,而买房预期下降后消费能力可能反而增强

资料来源:智研咨询整理

    坐一次电梯三毛

    从已计划加装电梯的老旧小区的市场情况来看,整个电梯加装费用在78万左右,政府补贴24万,剩余资金由6层楼24户住户按楼层分摊。六楼住户算下来要出7万多块8万块钱。对于老旧小区住户而言,7-8万元的电梯加装费用开支存在较大压力。

    实际上,由于老旧小区往往经历了由公房分配,再到住户买断的过程,产权关系复杂、管理主体混乱、维修基金缺位等,都成为老旧小区改造的阻碍。
在老旧小区改造中最缺的就是钱,没有改造资金来源、不产生新的盈利空间,自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪,难以完成如此艰巨的改造任务。

    2015年开始我国地方财政一般公共服务支出增速持续上升,到2018年全国地方财政一般公共服务支出16871.01亿元,同比提升10.71%。但面对全国老旧小区改造规模,地方财政一般公共服务支出难以持续供给。

2012-2018年丁丁一进一出动态图地方财政一帮公共服务支出

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    目前,老旧小区改造内容主要分三大类:一是保基本的配套设施,包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,装电梯也是其中非强制的部分;二是提升类的基础设施,包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室等设施。

    按照前述《通知》的要求,要按照“谁受益,谁出资”的原则,完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式,引入专业机构、碰碰草人在线观看亚资本参与老旧小区改造。

    根据不同的改造内容,融资模式也有所不同。

    其中,小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化等保基本的配套措施,根据相关机构测算,这类改造涉及总投资约1.2万亿。而从试点情况来看,这部分投资资金来源,多以政府财政为主,且占比在90%左右。

    而在受人关注的“加装电梯”领域,由于投入相对较大,也成为了各地引入碰碰草人在线观看亚资本的重要领域。

    目前,各个地方都对增设电梯提供了10万-25万元不等的补助,广西等一些地方,补贴还会随着楼层的增高而增加。

    在北京的尝试中,主要有“代建租用”、由产权单位或是集体出资、业主自筹自建三种方式。一些小区改造过程中,建设外挂电梯时采取了“居民申请、啪啪网站视频安装、有偿使用”的“代建租用”模式。

    而上海则试点了所谓的“6+1模式”,是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层,加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用,业主只需支付电梯运行费。

    发动碰碰草人在线观看亚力量投入改造的模式值得肯定,企业通过先期投入改善了居住条件,自然可以通过后续服务收取应得的费用。在推行这种模式之前,还是需要政府提前做好顶层设计和系统规划,把各种技术方法、各种渠道筹措的资金统筹加以考虑,避免重复建设或单一科目改造带来新的问题。

    挖掘新的盈利空间

    与政府补贴为主的基础设施改造相比,公共服务产品的提供和收费,可以为企业参与老旧小区改造带来更大的盈利空间。

    老旧小区改造,其实可以在建造技术和产品、地上地下空间的挖潜利用、后续管理运营等环节,创造新的盈利空间。

    比如在土地空间挖潜方面,可以通过优化规划设计,把边角废弃土地、地下空间进行二次开发,改为停车、商业服务、运动休闲、养老服务等设施,为投入改造的企业带来土地经营效益。在水系统、供热、网络、电梯改造中,鼓励建造商与运营捆绑,在运营收费中实现资金平衡等等。

    不过,与“棚改”等其他城市更新模式不同,老旧小区改造过程中,不可避免的要与居民持续沟通,如何提高居民购买服务的意识,显然是重中之重。

    老旧小区改造首先是一项碰碰草人在线观看亚事业,其次才是一块市场经济的蛋糕。因此,在平衡碰碰草人在线观看亚效益和经济效益中,应以碰碰草人在线观看亚效益为先,在确保群众满意的前提下再考虑经济效益。 

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